Rent to Buy w Irlandii – krótka opowieść z pierwszej ręki

2 komentarze
Własny dach nad głową to marzenie większości ludzi.
 
 
W Irlandii posiadanie własnej nieruchomości jest postrzegane jako szczególnie istotne. Pomimo niedawnej zapaści, większość Irlandczyków wciąż woli inwestować w nieruchomości, bardziej niż w cokolwiek innego.
Żeby kupić dom (albo mieszkanie) trzeba się jakoś dogadać z bankiem. Skończyły się już czasy, kiedy można było pożyczyć od banku 105% wartości nieruchomości. Jest wręcz przeciwnie: banki, zamiast dawać kredyty na lewo i prawo, oglądają teraz każdego aplikanta po sto razy z każdej strony i próbują zrobić wszystko, żeby kredytu jednak nie udzielić (co jest moim zdaniem równie bezsensowne jak dawanie kredytu na bezdurno za samo posiadanie kończyn).
 
Średnio co dziesiąty klient ma szansę na jaką taką przychylność pożyczkodawcy, jednak musi się on liczyć z koniecznością wyłożenia na stół co najmniej dwudziestu procent wartości nieruchomości. Doliczmy do tego prowizje różnych instytucji biorących udział w imprezce (prawnik, rzeczoznawca, itd.) oraz podatek – i nagle robi się z tego kilkadziesiąt tysięcy euro. A jak się ma dziecko i mieszka na wynajętym, nawet przy dwóch dobrych pensjach ciężko w sensownym czasie odłożyć tyle pieniędzy.
 
I tu właśnie w sukurs przychodzi opcja Rent-To-Buy (będę pisał R2B żeby było krócej). Od dawna bardzo popularna w Stanach, w Irlandii pokazała się „na poważnie” w okolicach roku 2008. W dalszym ciągu nie jest szeroko reklamowana, nie można o niej znaleźć zbyt wielu informacji w Internecie, a większość developerów albo w ogóle o takiej opcji nie słyszało, albo udają, że nie wiedzą o co chodzi. Jednak jak się dobrze poszuka, ciągle można trafić na oferty R2B.
 
Jak to konkretnie działa?
 
Chodzi o to, że zamiast mieszkać na wynajętym i pracowicie odkładać na pierwszą wpłatę, wprowadzamy się do naszego wymarzonego mieszkania ZANIM je kupimy, a następnie wpłacamy co miesiąc stałą kwotę, która cierpliwie odkłada się na osobnym koncie aż do osiągnięcia wymaganego pułapu (na ogół okolice 20% wartości nieruchomości), dzięki czemu po dwóch albo trzech latach możemy spokojnie zaaplikować o kredyt do banku, a bank, widząc, że mamy odłożone 20% wartości, powinien tylko zatrzeć ręce z radości. Przy okazji sprzedający wie na pewno, że mieszkanie mu „zejdzie”, a kupujący ma możliwość solidnego „przetestowania” nieruchomości przed podpisaniem umowy kredytowej z bankiem.
 
Tak to wygląda w teorii i z grubsza. Z bliska natomiast trzeba pamiętać o kilku istotnych szczegółach:
 
  • Przed wprowadzeniem się musimy wpłacić depozyt; przeważnie jest to 1-2% wartości nieruchomości, albo po prostu jakaś stała kwota (na ogół kilka tysięcy euro). Depozyt ów zostaje włączony do naszych „oszczędności”, jednak jeżeli w trakcie imprezki rozmyślimy się (albo nastąpią inne, nieprzewidziane okoliczności i okaże się, że jednak nie damy rady kupić), depozyt przepada. Jest to zabezpieczenie sprzedającego i nie da się tego obejść.
  • W tradycyjnym R2B kwotę zakupu (a więc, wartość nieruchomości) ustala się w dniu podpisania umowy. Jeżeli na koniec umowy (czyli, dajmy na to, po trzech latach) wartość rynkowa nieruchomości uległa zmianie, przyjmuje się niższą z tych dwóch wartości. Przykład: wprowadzamy się do mieszkania wartego €400,000, po trzech latach R2B mieszkanie jest warte €500,000 – mamy prawo kupić mieszkanie za €400,000. Albo w drugą stronę: mieszkanie po trzech latach spadło do €300,000, więc możemy kupić za €300,000. W wersji irlandzkiej jednak działa to nieco inaczej: mieszkanie kupuje się za jego cenę rynkową w dniu zakończenia umowy R2B, niezależnie od tego czy cena poszła w dół czy w górę. Moim zdaniem wersja irlandzka ma więcej sensu i jest bezpieczniejsza dla obu stron.
  • W czasie trwania umowy przyjmujemy status „home carer”, który jest czymś pośrednim pomiędzy „landlord” a „tenant”. Krótko mówiąc, dochodzą nam obowiązki landlorda (czyli właściciela nieruchomości), takie jak uiszczanie rocznej opłaty do spółdzielni mieszkaniowej (na ogół kilkaset, czasem kilka tysięcy €), utrzymywanie nieruchomości w dobrym stanie, drobne remonty, naprawy – wszystko to na nasz koszt; oprócz tego tracimy zwyczajowe przywileje wynajmującego (który może zadzwonić do landlorda jak mu kran cieknie, albo gdy trzeba opłacić wywózkę śmieci).
  • Podpisanie umowy R2B i wprowadzenie się „na swoje” nie gwarantuje uzyskania kredytu mieszkaniowego. R2B jest wyłącznie narzędziem umożliwiającym uzbieranie na pierwszą wpłatę, ale nie jakimś panaceum na bolączki kredytobiorcy. Jeżeli masz „brudną” historię kredytową, nadużywasz kart kredytowych, albo masz niedawne luki w zatrudnieniu, musisz liczyć się z tym, że bank odmówi udzielenia pożyczki, pomimo uzbierania dwudziestu procent. Dlatego warto w czasie trwania umowy R2B „przyhamować” z wydawaniem pieniędzy, pokazać bankowi, że potrafimy oszczędzać i tak dalej.
  • Warto podpisać umowę R2B na kwotę wyższą niż wymagana do uzbierania minimalnego wkładu własnego. Po pierwsze, jeżeli nieruchomość podrożeje z €200,000 na €300,000, zamiast uzbierać €40,000 będziesz potrzebować €60,000 na pierwszą wpłatę – dlatego warto od razu założyć pesymistycznie, że nieruchomość podrożeje, albo że banki podniosą poprzeczkę i będą żądać, dajmy na to, 25% albo 30% zamiast początkowych 20%. Ponadto, jeżeli wartość nieruchomości spadnie, może się okazać, że uzbieraliśmy 30% albo 40% zamiast wymaganych 20%. Przykład: wprowadziliśmy się przy cenie €300,000, na koniec R2B cena wynosi €160,000, mamy uzbierane €60,000 czyli prawie 40%, dzięki temu nie tylko obniżymy sobie miesięczną ratę kredytu, ale dodatkowo zwiększymy szanse na to, że bank nam tego kredytu udzieli.
  • – Banki, zwłaszcza w Irlandii, są bardzo opieszałe, a oprócz tego – niestety – często zatrudniają pracowników z kompetencjami dużo poniżej oczekiwań. To wszystko powoduje, że od chwili złożenia aplikacji o kredyt do momentu przelania pieniędzy na konto sprzedającego może minąć naprawdę dużo czasu. Teoretycznie można zmieścić się w miesiąc, ale rozsądnie jest zacząć procedurę pół roku przed planowanym zakończeniem R2B. W naszym przypadku całość trwała ponad osiem miesięcy – nikomu nie życzę takiego opóźnienia, naprawdę można czasem zjeść własną brodę z nerwów. Na szczęście, jeżeli kupujący wykazuje się dobrymi chęciami oraz sam nie wprowadza opóźnień do procesu, sprzedający na ogół idzie na rękę (w szczególnych przypadkach zgadza się nawet na przedłużenie umowy R2B o kilka miesięcy, żeby dać bankowi więcej czasu).
 
Jeżeli ktoś chciałby dowiedzieć się więcej na temat mojego konkretnego przypadku (udało mi się, ale z mnóstwem perypetii po drodze), zapraszam do lektury na moim blogu:
 
 
Xpil
Podziel się z innymi:Share on Facebook1Share on Google+0Tweet about this on TwitterShare on LinkedIn0

2 odpowiedzi do “Rent to Buy w Irlandii – krótka opowieść z pierwszej ręki

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *